Mallorca bostadsmarknad: en komplett guide för dig som vill flytta hit

Mallorca lockar fler nordbor än på länge. Men steget från semesterkänsla till fast adress handlar om mer än packade väskor. Priserna slår rekord, hyresmarknaden är närmast igenkorkad, och flera regler har skärpts de senaste åren – särskilt kring korttidsuthyrning. Den goda nyheten: med rätt förberedelse är det fullt genomförbart. Den här guiden går igenom det du faktiskt behöver veta 2026.

Så ser marknaden ut 2026: priserna fortsätter uppåt

Palma har aldrig varit dyrare. I juni 2026 låg snittpriset för begagnade bostäder i staden på cirka 5 257 euro per kvadratmeter enligt bostadsportalen Idealista – ett nytt historiskt rekord och en uppgång på drygt 7 procent på ett år. Det gör Palma nästan dubbelt så dyrt per kvadratmeter som Spanien i snitt (omkring 2 823 euro).

Bakom siffrorna döljer sig stora skillnader mellan stadsdelarna. Exklusiva Son Vida ligger runt 8 477 euro per kvadratmeter, Santa Catalina med omnejd kring 6 295 euro, medan även Palmas billigaste kvarter numera passerar 3 400 euro per kvadratmeter. På öns landsbygd och i de mindre orterna är snittet för hus lägre – kring 4 700 euro per kvadratmeter – men i lyxsegmentet passerade priserna för första gången 10 000 euro per kvadratmeter under 2026.

Två saker är värda att förstå direkt. För det första är portalernas siffror utbudspriser – vad säljarna begär, inte alltid vad som faktiskt betalas. Det finns ofta utrymme att förhandla. För det andra är rekorden inte en tillfällig topp, utan resultatet av litet utbud och hög internationell efterfrågan. Räkna inte med en snar priskorrigering.

Hyra först – men var beredd på en stenhård marknad

Ett klassiskt råd är att hyra i ett år innan man köper, för att känna efter var man vill bo. Rådet är fortfarande klokt – men 2026 är det betydligt lättare sagt än gjort.

Balearerna är en av Spaniens dyraste hyresregioner, med ett snitt kring 19 euro per kvadratmeter. Framför allt är utbudet nästan borta. En kartläggning i somras visade att endast ett tjugotal hela bostäder på hela ön annonserades för under 1 000 euro i månaden – varav bara en handfull i Palma. Den som söker rum i delad lägenhet i Palma betalar i snitt runt 550 euro i månaden, en siffra som stigit över 20 procent på ett år samtidigt som utbudet krympt lika mycket. På en genomsnittlig hyresannons i Palma går det i dag långt över femtio intresserade.

Prisbilden för längre kontrakt varierar med läge: ett rymligt trerumshus i en inlandsby kan ligga på 1 200–1 800 euro i månaden, medan en trerumsvilla i det populära sydvästra kustbältet (Santa Ponsa, Portals, Palmanova, Calvià) ofta börjar kring 2 500 euro. Bristen drivs av att bostäder flyttas över till turistuthyrning, en stadig ström av internationella inflyttare och distansarbetande nordeuropéer som stannar allt längre.

Praktiskt råd: börja söka i god tid, ha alla papper klara (referenser, inkomstunderlag, NIE) och var beredd att agera snabbt. Undvik att skriva på eller betala handpenning för något du inte sett på plats – oseriösa annonser förekommer.

Bara ett tjugotal hela bostäder på hela ön annonseras under 1 000 euro i månaden. Hyresmarknaden är inte trög – den är nästintill stängd.

Att köpa: så mycket kostar det utöver priset

Att köpa på Mallorca kräver noggrannhet, och den vanligaste tabben är att bara budgetera för själva priset. Räkna med rejäla omkostnader ovanpå.

Begagnad bostad (vanligast) beläggs med den regionala överlåtelseskatten ITP, som på Balearerna är progressiv i trappsteg:

• 8 % upp till 400 000 euro

• 9 % mellan 400 000 och 600 000 euro

• 10 % mellan 600 000 och 1 000 000 euro

• 12 % mellan 1 000 000 och 2 000 000 euro

• 13 % över 2 000 000 euro

Skatten räknas steg för steg, inte som en enda procentsats på hela beloppet. En lägenhet för 350 000 euro ger 8 % (28 000 euro). En bostad för 550 000 euro ger 32 000 euro på de första 400 000 plus 9 % på resterande 150 000 – totalt 45 500 euro, alltså en effektiv skattesats runt 8 procent. Först i miljonklassen kryper den effektiva satsen över 10 procent.

Nyproduktion (första försäljningen från byggherren) beläggs i stället med moms (IVA) på 10 % plus stämpelskatt (AJD) på 1,5 %.

Till detta kommer notarie, lagfart i fastighetsregistret, en gestor (byråadministratör, ofta 300–500 euro om du tar bolån) och – starkt rekommenderat – en oberoende advokat som granskar att bostaden är laglig, saknar skulder och har giltiga certifikat. Som tumregel för 2026: budgetera ungefär 10–14 procent ovanpå köpeskillingen, där lyxobjekt hamnar i det övre spannet.

Två detaljer att känna till: skatten beräknas på det högsta av köpeskillingen och Katasterns referensvärde (valor de referencia), och ITP måste deklareras inom 30 arbetsdagar från kontraktet via blankett Modelo 600 hos den regionala skattemyndigheten ATIB. Det finns skattelättnader för fast bosatta, unga och förstagångsköpare – men den som köper ett andrahem omfattas normalt inte.

Viktigast av allt: räkna inte med att hyra ut till turister

Här faller många svenskars kalkyl. Tanken att köpa en lägenhet och finansiera den genom att hyra ut till turister håller sällan längre.

Sedan februari 2022 råder ett stopp (moratorium) för nya turistuthyrningslicenser (ETV) på Balearerna, och det gäller alltjämt 2026 för de flesta bostadstyper och zoner. Ett nytt dekret om turistmässig återhållsamhet förbjuder dessutom helt nya turistplatser i flerbostadshus i hela regionen, och höjer sanktionerna mot olaglig uthyrning till upp till 500 000 euro. Sedan 2018 gäller också en zonindelning som förbjuder nya licenser utanför utpekade turistområden – alltså inte i byar och rena bostadskvarter.

I praktiken: köper du i dag en bostad som inte redan har en giltig ETV-licens, kan du i de flesta lägen inte få en ny korttidslicens. Det finns en "pool" (bolsa) där platser kan återanvändas när andra avregistrerats, men den skapar inget nytt utbud. Har objektet en befintlig licens krävs ändå giltig boendecertifikat (cédula de habitabilidad), energicertifikat och en formell verksamhetsanmälan (DRIAT).

Slutsats: se en bostad på Mallorca som ett boende, inte som en självklar intäktsmaskin. Vill du ändå räkna på uthyrning, ta reda på licensstatusen innan du lägger bud – och lita inte på en mäklares muntliga löfte.

"100-procentsskatten" på utländska köpare – gäller inte dig som svensk

Ett rykte som skrämt många är den så kallade 100-procentsskatten på utländska bostadsköpare. Här är läget: det är ett förslag, inte en lag. Regeringen presenterade idén i januari 2025 och lämnade ett lagutkast till parlamentet i maj samma år, men det har ännu inte debatterats eller röstats igenom, minoritetsregeringen saknar majoritet för det, och förslaget är ifrågasatt både konstitutionellt och EU-rättsligt.

Och det avgörande för dig: förslaget riktar sig uttryckligen bara mot köpare utanför EU. EU-medborgare är undantagna. Som svensk berörs du alltså inte – varken av förslaget som det ser ut, eller (så länge det inte blivit lag) av något över huvud taget. Köp sker på samma villkor som tidigare.

Byråkratin steg för steg

Att etablera sig kräver några myndighetskontakter. Ta dem i rätt ordning:

1. Empadronamiento (padrón). Folkbokför dig på din kommun (t.ex. Palma, Calvià eller Llucmajor). Intyget behövs för nästan alla följande steg och för tillgång till lokala tjänster.

2. NIE och grönt registreringsbevis. Som EU-medborgare ansöker du inte om uppehållstillstånd – du har rätt att bo här – men stannar du längre än tre månader är du skyldig att registrera dig i utlänningsregistret och få Certificado de registro de ciudadano de la Unión, ofta kallat "gröna kortet". Det innehåller ditt NIE (identifikationsnummer) och gäller tills vidare. Ansökan görs hos Extranjería/Policía Nacional efter tidsbokning, med avgift via blankett 790-012. För att beviljas måste du visa att du är anställd, egenföretagare (autónomo), student, eller har tillräckliga medel (riktvärde runt 600 euro i månaden per person) plus en heltäckande sjukförsäkring.

3. Bankkonto. Ett spanskt konto underlättar allt från hyra till elräkningar. Banker som CaixaBank, Sabadell och Santander är vana vid utländska kunder; ta med pass och NIE.

Notera skillnaden mot vad som ibland sägs: NIE är bara ett nummer, medan det gröna beviset styrker din lagliga bosättning. Många kombinerar stegen med hjälp av en gestor för att slippa krångel med tidsbokningar och dokument.

Vård och försäkring

Sjukvården på Mallorca håller god standard, men reglerna missförstås ofta. Det europeiska sjukförsäkringskortet (EHIC) täcker endast tillfälliga vistelser – som turist – inte fast bosatta. Som resident får du tillgång till det offentliga systemet (Sistema Nacional de Salud) om du arbetar eller är egenföretagare och därmed betalar in till socialförsäkringen. Är du inte yrkesverksam krävs en heltäckande privat sjukförsäkring – den är också ett villkor för det gröna registreringsbeviset. I vissa fall går det att teckna sig för det offentliga systemet mot en avgift (convenio especial). Många väljer ändå en privat försäkring för snabbare specialistvård och engelsk- eller svensktalande läkare, vilket finns i de större orterna.

Var ska man bo?

Några hållpunkter för den som väger områden mot varandra:

• Palma och Santa Catalina – stadsliv, restauranger och året-runt-puls, men det dyraste läget. Santa Catalina är svensktätt och trendigt; räkna med toppriser per kvadratmeter.

• Sydvästra kusten (Calvià, Santa Ponsa, Portals, Bendinat) – kustnära villaliv med internationell prägel och bra service, populärt bland nordbor som vill ha havet inpå knuten.

• Sóller och Tramuntana (Deià, Valldemossa) – dramatisk natur, världsarvsstatus och begränsat utbud, vilket driver upp priserna på det som faktiskt säljs.

• Inlandsbyar (Alaró, Santa Maria del Camí, Bunyola, Selva) – bäst prisvärdhet och autentisk vardag, för dig som prioriterar lugn framför strandnärhet.

• Andratx och Port d'Andratx – från by-idyll till exklusiv hamn, ett brett spann beroende på exakt läge.

Praktiska takeaways

• Budgetera brett: lägg 10–14 % ovanpå köpeskillingen för skatt och omkostnader vid köp av begagnat.

• Hyr strategiskt: börja söka tidigt, ha papperen klara och se bostaden på plats innan du betalar något.

• Kolla licensen först: utgå från att du inte kan hyra ut till turister om objektet saknar befintlig ETV-licens.

• Anlita oberoende juridik: en advokat som inte är kopplad till säljare eller mäklare granskar dokument och skulder.

• Ta byråkratin i ordning: padrón → grönt bevis/NIE → bankkonto, och lös sjukförsäkring innan registreringen.

• Var lugn kring "100-procentsskatten": den är inte lag och gäller inte EU-medborgare.

• Rådgör med proffs: en lokal gestor eller asesor fiscal sparar tid och missar; skattefrågor är individuella.

Den här guiden ger allmän information och är inte juridisk eller skatterådgivning. Kontrollera alltid ditt eget fall med en spansk gestor, advokat eller asesor fiscal.

Läs mer på Mallorcabladet: Flytta & Bo · gå med i vår Facebookgrupp Svenskar på Mallorca 🇸🇪 | Mallorcabladet och dela dina egna erfarenheter av att köpa eller hyra på ön.