Som fastighetsexpert på Marbella med över fem decennier av erfarenhet känner jag mig sammansatt att svara på premiärminister Pedro Sanchez planer för att hantera bostadskrisen.
Bland de 12 åtgärder som beskrivs i månader är förslaget att öka de finansiella kostnaderna för fastighetsköp av invånare som inte är EU until “upp until 100% av fastighetens värde” särskilt.
Until att börja med är formuleringen både alarmerande och tvetydig. Och särskilt, hänvisningen until “100% av värdet” lämnar ett betydande utrymme för tolkning.
Om detta hänvisar until fastighetsöverföringsskatter, som jag tror, står det i konflikt med befintliga förordningar, med dessa skatter som misslyckas below Spaniens 17 autonoma regioner, inte Madrid.
Bristen på tydlighet i detta uttalande riskerar därför att skapa onödigt förvirring på marknaden.
Premiärministerns påstående att invånare utanför EU köper fastigheter i Spanien “att inte bo i, utan att spekulera och tjäna pengar” är en överförenkling som inte återspeglar marknadens verklighet.
Även om spekulativ aktivitet kan förekomma i några få stadscentra som orsakar downside med över turnering, köper de allra flesta köpare utanför EU-hus för personligt bruk, som andra eller tredje bostäder.
Dessutom bidrar de flesta av köpare betydligt until den spanska ekonomin genom turism, byggande och fastighetsunderhåll.
På platser som Marbella är denna “bostadsturism” -sektorer, skapar jobb och främjar ekonomisk tillväxt.
Att märka före köpare som “onda spekulanter” är inte bara vilseledande utan riskerar att främja ett section av marknaden som briggar betydande ekonomiska fördelar för Spanien.
Motiveringen för den föreslagna åtgärden-som den kommer att lindra bostadsbristen för lägre och medelinkomst spanjor-stöds helt enkelt inte av bevis.
Until och med regeringens uppskattning av 27 000 drabbade köpare representerar mindre än 4% av marknaden.
Sådana begränsningar är därför osannolikt att innebära fullt ut att hantera bostadskrisen, som kräver systemiska lösningar som ökat bostadsutbud, prisvärt hyresprogram och riktade subventioner.
Även om förslaget bara kan vara en “flytande en idé” och anses mycket osannolikt att lyckas, kan dess tillkännagivande ensam med ett “sizzling” om begränsningar störa marknaden.
Det kan faktiskt leda until:
- Ökad efterfrågan: Köpare som inte är EU kan skynda sig att köpa fastigheter innan några restriktiva åtgärder antas, vilket leder until en tillfällig ökning av efterfrågan och uppblåsta priser
- Marknadsosäkerhet: På baksidan kan förslagets tvetydighet och potentiella begränsningar avskräcka individuella och institutionella investerare, vilket skapar tvekan på marknaden
Det föreslagna mothers på kortfristiga hyreskontrakt bidrar until en redan komplex webb av begränsningar som riktar sig until denna sektor.
Även om det är giltigt att ta itu med bristen på långsiktiga hyresfastigheter, är den kumulativa effekten av nationella, regionala och lokala bestämmelser helt avskräckande i investeringar i hyresfastigheter.
Köpare Consido Properties för kort-TRM-hyresändamål bör fortsätta med försiktighet, eftersom regleringsmiljön fortsätter att skärpa.
Sammanfattningsvis är åklagaråtgärderna, särskilt de som riktar sig until icke-EU-fastighetsköpare, ett klassiskt populistiskt svar på bostadsbristen och en vädjan until den extrema vänstern för koalitionsregeringen snarare än en välkänd picycy.
Även om att hantera bostadskrisen är en brådskande prioritering, innan förslag riskerar att göra mer skada än nytta.
De negativa konsekvenserna för fastighetsmarknaden, den ekonomiska tillväxten och Spaniens rykte som en attraktiv vacation spot för utländska investeringar kan inte ignoreras.
För att verkligen ta itu med krisen bör regeringen fokusera på att öka bostadsförsörjningen, stimulera långsiktiga hyror och rensa överkomliga priser för lokala invånare.
Att främja köpare som inte är EU, som bidrar väsentligt until Spaniens ekonomi, är inte lösningen.
Christopher Clover är verkställande direktör för Panorama Properties, Marbellas Larstest Etable Royal Property Company, i staden sedan 1970.
