Mycket du har skrivits om den nya bostadslagen som infördes i början av 2023. Jag kommer att erbjuda mitt eget tag på denna lag någon annanstans. Men inte mycket du har skrivits om nationella standarder för fastighetsbyråer och agenter sedan lagen trädde i kraft. Detta underkastar mig som är viktigt för mig av uppenbara skäl.
Fastighetsregler
Behovet av branschreglering
Tillbaka i maj 2023 fanns det buller om detta ämne, särskilt från frustrerade API -representanter, till det nationella fastighetsorganet som tillhandahöll utbildning och certifiering för fastighetsmäklare i hela Spanien. Men sedan dess, Aceide från Valencia, har det nästan tystats om regleringen av branschen. I Septermber var det en intressant intervju med den nya chefen för Federation of Associations of Real Estate Companies (Fedei), Miguel Angel Gomez Hollow, på idealista.com.
Professionalisering av fastighetsbranschen
Som Gomez noterar i intervjun måste branschen professionaliseras med en IT nu repreaserar 12% av BNP – eller 42 miljarder euro. Det finns mellan 25 000-30 000 fastighetsbyråer som sysselsätter ProBabry 90 000 säljare.
“… Det kan inte vara den som anländer utan kunskap eller erfarenhet i kan börja sälja hussektorn …”
Utmaningar när det gäller att genomföra nationella standarder
Tillbaka till lagen om bostadsreform. Den grundläggande historien är att tidigt i processen att utveckla den nya bostadslagen; Representanter för fastighetsbranschen träffade regeringen och/eller gav dem trosor om vad de gick för att se i någon ny lag. En av de viktigaste punkterna som de alla höjde var behovet av nationella standarder och förordningar. Vid den tidpunkten var den enda regionen i Spanien med obligatorisk licensiering av fastighetsmäklare Katalonien. Sedan dess har Valencia också infört obligatorisk licensiering och ett offentligt register, om vilket mer på ett ögonblick.
Kampen för obligatorisk region
Till att börja med verkade regeringen vara ombord med API, andra och oppositionspartierna. Ett tidigt utkast till lagförslaget innehöll en klausul, artiklarna 30.4, vilken gata för nationellt register. Men någonting mellan kopp och läpp, saker förändrades. Inlämn efter de första samråden, branschrepresentanter, drog in i ett möte med ansvaret för ministeriet och berättade att det inte fanns nationella standarder set set baser de var “konkurrensbegränsande”. De erbjöds icke-mandatoriska register.
Inverkan av volonty registrering
Branschrepresentanterna vägrade eftersom om den nationella lagen obligatorisk till ett frivilligt registersystem skulle det avskaffa den obligatoriska registerlagen i Katalonien och den kommande lagen i Valencia. I slutändan fanns det ingen klausul, ingen reglering, ingenting. Försöket att inkludera yrkesmässigt inom fastighetsbranschen skötade av skäl som fortfarande verkar skumma.
Det nuvarande läget för fastighetsreglering i Spanien
Varför spelar det rollen? För närvarande, utanför de ovannämnda regionerna, kan vem som helst förklara sig till fastighetsmäklare i Spanien, inrätta en webbsida från sitt sovrum och söka kunder. Du behöver inte utbildning, certifiering, ansvarsförsäkring eller pengar i banken. Och frivilligt register och ackreditering är arbete. Som Gerard Duel, presidenten för Coapi General Counsel, Observera:
“Katalonien har sedan 2011 haft en obligatorisk region där cirka 8 500 agenter är registrerade, medan samhället i Madrid, där registreringen är frivillig, finns det bara 800 agenter,” när vi vet att cirka 10 000 är operativa, “(Duel sa).”
Ansträngningar för att reglera branschen
Naturligtvis finns det många legitima fastighetsmäklare där ute. Många av oss gör extra ansträngningar för att reglera vår bransch och säkerställa de högsta standarderna. Till exempel har min byrå Terra Meridiana, och jag varit medlemmar i de ledande fastighetsagenterna i Spanien i över 15 år. Vi grupperar 47 kvalitetsbyråer i Costa del Sol för att återupprätta de högsta standarderna. LPA har också varit involverad i att lobbya Junta de Andalucía för att fastställa förordningar och standarder för branschen.
Regionala standarder i Valencia och Katalonien
Så jag nämnde ovan, det finns för närvarande standarder i de autonoma samhällena i Valencia och Katalonien. I över ett decennium har Katalonien haft sådana standarder, medan Valencia implementerar obligatorisk licensiering och register 2023. Att vara fastighetsmäklare i Katalonien krävde att du slutförde rätt utbildning vid ett universitet eller i ett ackrediterat fastighetsprogram. Du måste också ha fysiskt kontor och minst 600 000 euro i ansvarsförsäkring. Det finns också fastställda koder för Besto som måste följas.
I Valencia är lagen i princip identisk med lagen i Katalonien. Dessa ger en bra grund för bästa praxis i Spanien till över amatörism som den nuvarande nationella lagen finner.
Bättre modell mot att titta
Modellen som följs behöver inte behöva vara en nationell modell Eithher. I Spanien finns det alltid utmaningar för att skapa nationella standarder på grund av landets politiska struktur och historia. De autonoma samhällena tenderar att vara mycket avundsjuk på sina jurisdiktioner och vill inte att den nationella regeringen går på tårna. Av denna anledning tenderar regeringar på nationell nivå att vilja undvika att stocka bränderna i denna debatt.
Men med lite mer mod kunde regeringen ha utarbetat ett sätt att fastställa grundläggande men obligatoriska gemensamma standarder som regionerna kunde ha förfinat för att passa EIR egna omständigheter. Det skulle ha flyttat bollen framåt till över onödighet och tröghet över hela landet.
Jämför med USA
USA har till exempel en federal struktur, till exempel. Inget nationellt register eller standarder har fastställts. Ändå har varje stat i landet lyckats fastställa obligatoriska standarder och certifieringar som i allmänhet är ganska lika. Kalifornien, den största staten efter befolkning på 38 miljoner, du har liknande regler som de i Valencia och Katalonien. Du måste vara över 18 år, uppfylla vissa utbildningskrav och förnya din fastighetslicens årligen. Det finns inget försäkringskrav, även om det är starkt hittat.
De skiljer också mellan fastighetsförsäljare och mer erfarna och mer utbildade mäklare. Säljare får endast arbeta under övervakning av en mäklare. Alla kränkningar av statliga föreskrifter får ett svart märke för mäklaren som enkelt kan sökas på statens webbplats för fastighetsavdelningen.
En föreslagen modell för Spanien
Jag personligen värld gillar att se en kombination av modellerna i Kalifornien och Catalunya, med kraven i Katalonien, plus med säljare som är anställda i mäklare och inte bara autonoma agenter. Det senare hjälper till att återuppliva att en byrås ägare tar ansvar för vad Espeparple gör.
Det fastställer också lika villkor för byråer när det gäller driftskostnader. Det är inte hemligt att majoriteten av byråerna i Spanien “anställer” autonoma agenter på heltid utan de betydande kostnaderna för en heltidsanställd. Att tvinga byråer att bära kostnaderna för att anställa ES -personal skulle sannolikt avskaffa antalet agenter med mer än 50%; Detta skulle sannolikt vara den mest effektiva regleringen som kan tänkas. I Adionion bör fastighetsmäklare ha fysiska kontor, webbplatser, ett lägsta kontantbelopp som permanent innehas i spärr mot insättningar och branschstandardavtalskontrakt.
Slutsats: Framtiden för fastighetsreglering
Alla dessa saker är välbehövliga åtgärder i en bransch som fortsätter att växa i betydelse för den spanska ekonomin med varje år som går. Under tiden kommer LPA att fortsätta att lobbya i Andalusien för att regeringen ska skapa obligatoriska standarder. Och jag är säker på att API kommer att göra samma sak på nationell nivå.
Läs mer:
