Nya hårdare krav för semesterbostäder på Balearerna: upp till 500 000 euro i böter väntar olicensierade uthyrare

Palma, Mallorca – Det är inte en enskild ny lag som skakar om Mallorcas uthyrningsmarknad just nu, utan en serie skärpningar som tillsammans ritar om spelplanen för alla som hyr ut bostad till turister på ön. Sedan april 2025 gäller ett totalt förbud mot nya turistplatser i flerfamiljshus – lägenheter, med andra ord – över hela Balearerna. Samtidigt har böterna för olaglig uthyrning höjts till upp emot 500 000 euro för de allvarligaste fallen, en nivå som chockade till och med branschens egna organisationer när den klubbades.

För utlänske ägare med lägenhet i Palma, Santa Ponça eller Cala Major är beskedet tydligt: vill du köpa en ny investeringsbostad för korttidsuthyrning, måste den redan ha en giltig ETV-licens (Estancia Turística en Vivienda). Att hoppas på en ny licens är i praktiken uteslutet om fastigheten ligger i en bostadsrättsförening.

Vad gäller egentligen – och vad är fortfarande osäkert

Det totala antalet turistplatser på Balearerna är sedan tidigare hårdtaket till 160 133 stycken, fördelat mellan Mallorca, Ibiza, Menorca och Formentera. Platser kan bytas mellan ägare, men inte skapas på nytt. För fristående villor och radhus finns fortfarande en möjlighet att ansöka, förutsatt att kommunen har godkänt zonindelning för området – men i städer som Palma är stora delar av staden redan klassade som mättade zoner där inga nya tillstånd beviljas.

De tekniska kraven har också skärpts påtagligt. För att överhuvudtaget kunna registrera en bostad krävs numera energiklass C för byggnader uppförda före 2007, och energiklass B för nyare fastigheter – ett krav som tvingar många ägare av äldre lägenheter i exempelvis Palmas gamla stadsdelar att lägga stora summor på isolering, fönsterbyte eller nya värmesystem innan de kan komma igång. Individuella mätare för el och vatten är obligatoriskt, liksom en giltig boendecertifikat (cédula de habitabilidad) som anger det exakta max-antalet gäster.

"Den som tror att det räcker att städa lägenheten och lägga upp den på Airbnb lever kvar i 2018. I dag krävs energicertifikat, försäkring, individuella mätare och ett registreringsnummer som måste synas i varje annons – annars plockar plattformen bort den automatiskt", säger en jurist verksam inom fastighetsrätt i Palma.

Just kravet på synligt registreringsnummer i alla annonser – sedan 1 juli 2025 obligatoriskt på samtliga plattformar – har redan fått konsekvenser i större skala än många väntat sig. Under 2025 tog spanska konsumentverket bort drygt 53 000 olicensierade annonser i hela landet, och Airbnb fick i december 2025 en bot på 65 miljoner euro för att ha marknadsfört över 65 000 olicensierade bostäder. I mars 2026 avslog Madrids högsta domstol plattformens försök att skjuta upp betalningen.

Striden om bostadsbristen

Bakgrunden till de allt hårdare reglerna är den ansträngda bostadsmarknaden för permanentboende. Balearernas konselleri för turism, kultur och idrott menar att åtgärderna sätter punkt för den tillväxt i antal turistplatser som tidigare regeringar tillät, och att fokus nu ligger på kvalitet snarare än kvantitet – samtidigt som man försöker lösa bostadskrisen för öns invånare.

Fastighetsägarförbund på ön har länge varnat för att restriktionerna slår hårdast mot småskaliga, lokala uthyrare snarare än de stora aktörerna, som ofta redan sitter på licenser från tiden innan moratoriet infördes 2022. Samtidigt pekar kritiker på att minskad turistuthyrning inte automatiskt omvandlas till fler bostäder för permanentboende – en stor del av den politiska striden handlar just om huruvida detta antagande stämmer.

En deadline som tidigare satte press på öråden – kravet att senast den 18 juni 2026 utvärdera eller omvärdera taket för turistbäddar på respektive ö – har nu avskaffats genom lagändring, vilket ger kommunerna mer tid men också förlänger osäkerheten för ägare som väntar på besked om sin zon.

Vad ägare av bostäder bör göra

För den som redan äger en licensierad bostad gäller: behåll och underhåll licensen. Ett uppehåll i uthyrningen på tre sammanhängande år gör att tillståndet automatiskt kan dras tillbaka. För den som funderar på att köpa en investeringsbostad är budskapet entydigt – kontrollera att en giltig ETV-licens redan finns kopplad till just den fastigheten, inte till säljaren, eftersom licenser aldrig följer person utan alltid bostad.

Mallorcabladet följer utvecklingen och uppdaterar artikeln när Balearernas öregeringar fattar nya beslut om zonindelning under hösten.