Att köpa bostad på Mallorca: köpprocessen steg för steg

Att köpa bostad på Mallorca är för de flesta det finansiellt största beslutet i livet. Processen är mer formell och advokatintensiv än i Sverige – och med goda skäl. Det spanska systemet skyddar dig som köpare, men bara om du följer stegen rätt och har rätt rådgivare vid din sida.

Förutsättningarna: vad du behöver ha på plats

Innan du ens tittar på ett objekt bör du ha ordnat:

•       NIE-nummer – krävs för alla juridiska och finansiella transaktioner

•       Spanskt bankkonto – betalningar sker via spansk bank

•       Finansieringsbesked – vet du vad du kan betala? Kontakta bank tidigt

•       Advokat/juridisk rådgivare – boka redan i sökfasen, inte i stängningsstress

Steg 1: Hitta objektet och förhandla

Mäklaren företräder säljaren. Din advokat företräder dig. När ni är överens om pris är det dags att säkra affären formellt.

Steg 2: Nota simple – kontrollera alltid detta

Innan du betalar ett öre: begär en nota simple från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Den visar vem som är registrerad ägare, om fastigheten belastas av inteckningar, skulder, servitut eller andra restriktioner. Kostnaden är ca 9 euro och kan beställas på registradores.org. Din advokat gör detta som rutin – om mäklaren är tveksam är det ett varningstecken.

Steg 3: Arras-kontraktet – handpenning och bindande avtal

Det privata köpeavtalet kallas contrato de arras och är bindande för båda parter. Handpenningen är normalt 10 % av köpeskillingen. Det finns tre typer av arras-klausuler:

•       Arras confirmatorias: bindande, inga avtalsenliga påföljder vid avhopp

•       Arras penitenciales: om köparen hoppar av förlorar de handpenningen. Om säljaren hoppar av betalar de tillbaka dubbelt. Vanligast.

•       Arras penales: kombinerat skadeståndsansvar

Din advokat ska granska och godkänna arras-kontraktet INNAN du skriver under och betalar. Skriv aldrig under utan juridisk genomgång.

Steg 4: Due diligence – advokatens arbete

Medan arras-perioden löper (normalt 4–12 veckor) granskar din advokat:

•       Ägarförhållanden och fullständig ägarkedja

•       Skulder, pantbrev och inteckningar

•       Bygglov och eventuella olovliga tillbyggnader (muy común!)

•       IBI (kommunal fastighetsskatt) – att den är betald

•       Gemensamma avgifter (cuotas de comunidad) – att inga skulder finns

•       Licencia de Primera Ocupación (beboebarhetsintyg) – krävs för att koppla på vatten och el

Steg 5: Finansiering och bolån

Spanska banker kräver normalt 30–40 % i kontantinsats för utländska köpare. Bolån beviljas normalt upp till 60–70 % av fastighetsvärdet. Räkna med att processen tar 4–8 veckor. Alternativt: finansiera via Sverige och genomför ett kontantköp – snabbare och enklare administrativt.

Steg 6: Escritura – notarieakten

På escritura-dagen samlas köpare, säljare och notarien. Resterande köpeskilling betalas (vanligtvis via bankcheck), handlingarna undertecknas och äganderätten övergår. Notarien kontrollerar identiteter och formaliteter – men granskar inte fastigheten juridiskt. Det är advokatens uppgift.

Steg 7: Registrering och skatter

Efter escritura ska fastigheten registreras i Registro de la Propiedad på ditt namn, och skatterna betalas. Normalt hanterar din advokat eller gestor detta.

Vad kostar det utöver köpeskillingen?

Räkna med 10–13 % av köpeskillingen i tillkommande kostnader:

•       ITP (överlåtelseskatt för begagnade fastigheter på Balearerna): 8 %

•       IVA + AJD (nyproduktion): 10 % + 1,5 %

•       Notarieavgift: ca 0,1–0,5 % (statligt reglerad)

•       Registreringsavgift: ca 0,1–0,3 %

•       Advokatkostnad: ca 1 % av köpeskillingen

•       Gestoría (administrativ hantering): 300–600 euro

Exempel: Köper du för 400 000 euro tillkommer ca 40 000–52 000 euro i kostnader.

"Vanligaste misstaget: att köpa utan att kontrollera om fastigheten har Licencia de Primera Ocupación. Saknas den kan du inte koppla på el och vatten legalt."

Tidslinje för ett normalt köp

1.    Vecka 1–2: Hitta objekt, nota simple, advokatgranskning

2.    Vecka 2–3: Förhandling, arras-kontrakt, handpenning 10 %

3.    Vecka 3–10: Due diligence, finansiering, bollåneansökan

4.    Vecka 8–14: Escritura hos notarie, betalning av resterande köpeskilling

5.    Vecka 12–16: Registrering, skattebetalning, nycklar